Gli affitti turistici business per i non imprenditori

Gli affitti turistici

Il turismo 2.0 è quello degli affitti turistici. Chi possiede case che restano vuote durante la maggior parte dell’anno può affittarle per scopi turistici. La Regione Lombardia ha già fiutato l’affare e ha liberalizzato il fenomeno, altrove si manifesta invece diffidenza mentre è pronta la bozza di legge.

Se un tempo era frutto di improvvisazione adesso, visto l’evolversi del fenomeno, è diventato un mercato redditizio e come tale oggetto di regolamentazioni.

Possedere una seconda casa e tenerla chiusa di fatto è un vero peccato se questa stessa si può adattare ad ospitare, per brevi periodi, visitatori che non hanno trovato posto altrove.

Tra l’altro una buona percentuale di abitazioni libere sono di proprietà di stranieri o in quanto frutto d’eredità o in quanto frutto d’investimento.
Negli ultimi anni gli stranieri hanno investito parecchio nel mercato immobiliare italiano e secondo gli studi di settore il 2016 si è chiuso con un significativo +53,89 % (report di Gate-away.com).
Anche se inutilizzate o sfruttate per brevi periodi, le case comportano il pagamento di tasse e di spese di gestione.
Metterle a disposizione di estranei facendosi pagare, rappresenta un buon modo per coprire questi costi e, magari, per guadagnarci anche qualcosa.

Il contratto di locazione turistica in Italia è regolato dagli articoli 1571 (e seguenti) del Codice Civile, dalla legge n. 431 del 1998 e dal Codice del Turismo, D.Lgs 79/2011, art. 53, anche se poi il Turismo resta competenza delle Regioni, e ognuna di esse può legiferare in materia, in base alle peculiarità del territorio.

Le leggi regionali

Sugli affitti turistici l’impressione generale è quella di tolleranza, ma col crescere del fenomeno alcune regioni si sono decise a dedicarvi norme specifiche. È il caso di Lazio, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna e Toscana.

La Liguria consente la locazione turistica senza partita Iva per un massimo di tre unità abitative nello stesso Comune, e per affitti non superiori a 12 mesi consecutivi. In Emilia Romagna c’è un limite di tre immobili e di non più di sei mesi consecutivi.

La Regione Lazio, pur non contestando apertamente il fenomeno degli affitti turistici, ha dato indicazioni sulla loro limitazione ai periodi più floridi per il turismo, lasciando ad ogni singolo Comune la decisione finale su quali debbano essere questi periodi.
Un regolamento messo però in discussione dall’Autorità Garante della Concorrenza che si è espressa con un parere contrario perché periodi di chiusura estesi penalizzerebbero domanda e offerta.

In Toscana, secondo la nuova Legge regionale 86 del 20/12/2016, non si possono destinare alla locazione turistica più di due alloggi nel corso dell’anno solare e si possono effettuare un massimo di ottanta comunicazioni in tutta l’annualità.

Direzione ben diversa quella imboccata dalla Regione Lombardia, che da ottobre 2015, con la legge regionale n. 27/2015, ha incluso l’affitto “non professionale” tra le forme di ricezione contemplate, di fatto legalizzando Airbnb e altre piattaforme analoghe. Unico limite l’affitto di non più di tre unità per Comune.

Questa normativa ha lanciato la Regione nel giro della Sharing Economy (Economia della condivisione) internazionale.

Lo Sharing Economy Act

È in discussione alla Camera una proposta di legge, la 3564, detta Sharing Economy Act.
Si tratta di una legge che prende in considerazione la condivisione di beni e servizi, in ogni forma essa si manifesti.
Se passerà nella sua forma attuale apporterà una modifica alla tassazione sui ricavi, con l’aliquota ribassata al 10% per introiti annui fino a 10 mila euro.
I dazi verrebbero riscossi direttamente dai portali che li verseranno all’erario per conto degli iscritti, quali sostituti d’imposta. Una volta superati i 10 mila euro di introiti annuali, tali guadagni verrebbero considerati redditi e quindi sommati agli altri percepiti.

La legge, nei suoi intenti, vuole promuovere l’economia della condivisione dandole però delle regole specifiche. 

Cos’è L’affitto Turistico

L’affitto turistico si differenzia dalle cosiddette case vacanza o dai bed and breakfast, perché consiste nella semplice cessione di una stanza o di un appartamento per un tempo breve e senza servizi accessori quali potrebbero essere colazione, piuttosto che pranzo o cena e pulizia.
Queste “mancanze” rendono il prezzo degli affitti più conveniente rispetto a quello di altre strutture ricettive ed è questo il motivo per cui molti professionisti del settore vorrebbero arginare il fenomeno..

Domanda e offerta di affitti turistici si incontrano in rete dove, oltre ai social network, sono nati diversi siti che permettono a chiunque di proporre l’affitto di un alloggio o di cercarne uno adatto nella località che si vuole visitare.
Il più famoso è Airbnb, una piattaforma che fa da tramite sia per il pagamento che per lo scambio di comunicazioni.

Le Sentenze

Spesso gli appartamenti locati si trovano in condomini, e non sono state poche le cause intentate dai Condomini stessi contro tali attività.
La Cassazione ha già avuto modo di dibattere su quanto sia lecito mettere a disposizione casa propria per fini turistici senza per questo diventare imprenditori.

La Corte di Cassazione si è espressa per lo più a favore dei locatori, laddove non sussista un regolamento condominiale specifico che li vieta.
Di solito, se è precisato, si parla espressamente di non poter fare attività ricettiva, non di locazione turistica.
Se è vero che non esiste ancora una norma che chiarisca se il condominio ha la possibilità di vietare, con un regolamento specifico, lo svolgimento di attività ricettive, nella sentenza 24707/2014 la Suprema Corte ha stabilito che non serve alcuna autorizzazione dell’assemblea condominiale per avviare l’attività di locazione turistica.
Questo perché tale attività non può danneggiare gli altri condomini.

Chiamati in causa sull’argomento, i giudici amministrativi del TAR Veneto hanno stabilito che non tutte le strutture ricettive possono essere ritenute attività imprenditoriali. Andrebbe fatto un accertamento di ogni singolo caso.

Un altro Tribunale amministrativo regionale, quello del Lazio (sentenza n. 6755) ha dichiarato illegittime tutte quelle norme che possano limitare l’esercizio di qualsivoglia attività.
Il riferimento nello specifico è quello alla legge regionale del Lazio che impone la chiusura durante i periodi dell’anno meno “attivi”.
Il TAR ha detto no anche alla definizione di una durata minima nei contratti di affitto, ai limiti alle dimensioni delle case da locare e a tutti gli obblighi che inducano ad adeguare le strutture esistenti.
Il principio ribadito dal TAR del Lazio è che “deve essere ritenuto permesso tutto ciò che non è espressamente vietato dalla legge“.

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