Responsabilità da contatto sociale in ambito immobiliare
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Per la giurisprudenza si configura una responsabilità da contatto sociale in ambito immobiliare a carico del mediatore che, in quanto professionista, ha il dovere di proteggere la sfera giuridica del cliente.
Qualsiasi circostanza che configuri un “contatto sociale” genera l’obbligo, per il professionista coinvolto, di comportarsi con diligenza verso chi si affida con fiducia alla sua professionalità. Tale circostanza interessa solo determinati soggetti appartenenti ad uno status professionale, sui quali incombono particolari doveri o regole, e può riguardare ad esempio un medico, un insegnante, l’impiegato di una banca, …
La responsabilità da contatto sociale genera un obbligo di tipo contrattuale.
È stata ipotizzata, e applicata in alcune sentenze, una responsabilità da contatto sociale anche nel caso di inadempimento di obblighi derivanti dal rapporto di mediazione tipica.
La figura del mediatore è disciplinata dagli articoli 1754 e seguenti del Codice Civile. Viene definito mediatore “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”. In virtù del contatto sociale, in caso di controversia, trovano applicazione le norme sui contratti.
Chiunque lamenti di aver subito un danno (vulnus) da parte del mediatore deve dimostrare soltanto l’avvenuto “contatto” che ha portato ai fatti contestati, mentre ricade sul professionista l’onere della prova di aver mantenuto un comportamento adatto alle circostanze.
Il mediatore, qualora agisca come mandatario, si assume la responsabilità di svolgere il lavoro nel migliore dei modi, e se il suo comportamento causa danni a terzi è tenuto a risarcirli.
Uno dei suoi obblighi è quello di raccogliere informazioni corrette ed esaustive, se non lo fa, e ciò si rivela dannoso per il cliente, è passibile di denuncia.
È quello che è accaduto ad un’agenzia immobiliare, condannata a restituire la caparra ed al risarcimento dei danni subiti da un’acquirente.
La sentenza è la n. 16382 del 2009, emessa dalla corte di Cassazione. Il giudice ha confermato come, nel caso specifico, pur in assenza di un contratto, nel rapporto tra mediatore e cliente si è venuto a creare un contatto sociale qualificato.
La mancanza da parte dell’agenzia immobiliare, che ha svolto un ruolo da mediatore tra acquirente e venditore, è stato quello di omettere di informare il compratore sulla comproprietà di più soggetti per l’immobile oggetto della mediazione.
Una volta scopertolo, il compratore aveva rifiutato di proseguire con l’acquisto, ma l’agenzia aveva rifiutato di restituire la caparra e la provvigione. All’agenzia è stata addebitata la colpa dell’affare sfumato proprio per l’assenza di comunicazione in merito alla provenienza dell’immobile.
La responsabilità che ne deriva dipende dal fatto di non aver adottato le precauzioni necessarie per evitare il danno.
Il termine di prescrizione nel giudizio contro un mediatore è quello decennale (e non quello quinquennale della responsabilità extracontrattuale riconducibile all’articolo 2043 del codice civile)”.
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