Prima affittare poi riscattare col “Rent to buy”

Rent to buy

Un fenomeno in crescita quello dell’affitto con riscatto, il Rent to buy, che permette di ammortizzare i costi per l’acquisto di una casa pagandone inizialmente l’affitto.

Grazie all’affitto con riscatto, il cosiddetto “Rent to buy”, è possibile acquistare casa dopo averla “provata”. Questo strumento contrattuale permette infatti di accantonare una parte dei soldi pagati per la locazione per creare un acconto sull’acquisto.
L’acquisto non sempre è obbligatorio ma dovrebbe essere previsto nella maggior parte dei contratti per non snaturare il senso di questa formula.
La durata prevista del contratto di affitto prima di arrivare al rogito viene solitamente prevista in tre anni, ma l’acquirente (ovviamente mai il venditore) può chiedere di anticiparla.

Il Rent to buy prevede la firma del contratto di affitto contestualmente a quella di un preliminare per fissare le condizioni della futura vendita.
Tali documenti, entrambi depositati, tuteleranno l’acquirente da futuri ripensamenti del venditore, ma anche da fallimento, decesso, pignoramenti e ipoteche.

La legge sul Rent to buy

Il Rent to buy è relativamente nuovo in Italia, ed è regolamentato dal decreto 133 del 2014, denominato “decreto Sblocca Italia”, convertito nella legge 164/2014.
La legge prevede l’immediato godimento dell’immobile e il diritto ad acquistarlo entro un determinato periodo, dopo aver corrisposto insieme all’affitto una parte di soldi destinati all’acquisto.

Affitto più alto

Per accantonare i soldi dell’anticipo il canone di locazione risulta più costoso rispetto a quello che sarebbe lecito aspettarsi in base a località e prezzo al mq.

L’affittuario/promittente compratore viene tutelato per un periodo pari a dieci anni, contro i tre dei contratti preliminari, grazie alla trascrizione del contratto nei registri immobiliari.

Il Rent to buy, a chi conviene

L’affitto con riscatto è una formula graduale che consente di comprare casa temporeggiando, sistemando nel frattempo altre situazioni.
Il rent to buy può essere utile a chi, pur ottenendo il mutuo agevolmente, non ha abbastanza disponibilità finanziaria per pagare l’acconto.
Potrebbe avvalersene, ad esempio, anche chi nel frattempo ha un immobile da vendere, o chi ha bisogno di consolidare la propria situazione economica, oppure chi vuole crearsi uno storico per poi accedere agevolmente al mutuo.

Lo si potrebbe valutare per acquisti molto “sostanziosi” di immobili per uso commerciale o industriale.

Di contro favorisce quei venditori che hanno piazzato immobili da tempo sul mercato o i costruttori che si garantiscono un più ampio raggio di clientela.

Se una delle parti è inadempiente

Nel caso in cui una delle due parti sia inadempiente gli scenari che si aprono sono diversi.
Se a non rispettare gli accordi è l’affittuario/promittente acquirente il proprietario potrà riavere indietro l’immobile e trattenere la totalità dei canoni già ricevuti, a meno che il contratto non preveda la restituzione della cifra versata in più e destinata al mancato acquisto.
Se l’accordo salta per colpa del venditore questi dovrà restituire le cifre destinate all’acquisto, maggiorate degli interessi legali.

Il contratto perde validità se viene meno il pagamento di un certo numero di canoni, non per forza consecutivi, di importo pari, per convenzione, ad un ventesimo del prezzo totale.

È lasciata piena libertà alle parti di inserire nel contratto di “affitto con riscatto” un limite temporale di acquisto, un limite di affitti non pagati prima della decadenza, l’importo della quota destinata ad accantonamento, l’obbligo o meno dell’acquisto finale e i diversi parametri che definiscono l’accordo.

Le tasse      

Fino al momento del rogito, la proprietà dell’immobile rimane al venditore per cui, in attesa del trasferimento definitivo della proprietà a pagare le tasse sul possesso dell’immobile continuerà ad essere chi ne ha il pieno possesso, come in un normalissimo contratto d’affitto.
L’affittuario/promittente compratore dovrà invece pagare le spese di trascrizione del contratto e quelle per l’atto finale di compravendita.

Casi eccezionali

Il venditore potrebbe accettare come quota d’anticipo la quasi totalità di quanto versato dall’acquirente nel caso in cui questi si impegni ad acquistare la casa nel minor tempo possibile.

Il venditore potrebbe trattenere anche la quota ricevuta come acconto in caso la compravendita non vada a buon fine, eventualità che è possibile scongiurare con la stipula di un contratto che sia vantaggioso per entrambe le parti.

Se non si esercita l’opzione d’acquisto si rischia infatti di perdere la quota data come anticipo sul prezzo.

Vista la complessità della materia e la necessità di stipulare contratti convenienti per entrambe le parti, mettiamo la nostra competenza a disposizione di chi è interessato a questo tipo di formula.
Non esitate a contattare gli avvocati dello Studio Legale Internazionale Boccadutri, esperti in Real Estate, per informazioni su contratti e modalità di accesso all’affitto con riscatto.

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