Il Rogito

Il documento che conclude la compravendita e trasferisce la proprietà dal venditore al compratore è il rogito.

Il termine rogito deriva dal latino “rogitum”, ed ha il significato letterale di “rogare, chiedere”.
Il rogito è un atto pubblico, che viene stipulato davanti ad un notaio, e serve a perfezionare gli accordi già raggiunti con il contratto preliminare.

Per essere valido deve contenere informazioni precise e dettagliate su date, accordi e parti in causa.

L’importanza del Notaio nel rogito

Il Notaio, in qualità di pubblico ufficiale, rende legale l’atto di compravendita e veritiero ciò che vi è stato riportato.

Quando si arriva al rogito è buona norma far scegliere il notaio a chi acquista. Nel caso di immobili in costruzione è consigliabile invece affidarsi al notaio del venditore, che avendo già in mano tutti i documenti, può agire in tempi notevolmente più brevi.

Il notaio si accerta innanzitutto che la proprietà abbia le carte in regola per essere venduta, che non vi siano ad esempio ipoteche, che non abbia vincoli, e che sia stata registrata catastalmente e urbanisticamente in modo regolare.
Sempre il notaio appura l’identità delle parti, la legalità dell’atto e della veridicità di quanto viene dichiarato.

A lui spetta inoltre incassare le imposte dovute dall’acquirente per conto dell’erario.

Cosa avviene durante la stipula del rogito

Il notaio deve leggere l’atto nella sue interezza alle parti convenute.
Normalmente si richiede la sola presenza di acquirente e venditore, ma non è raro che vengano accompagnati da testimoni.
È importante che il Notaio spieghi il contratto ai convenuti perché dovrà essere certo che il contenuto ed i suoi effetti giuridici siano chiari per tutti.
La mancata lettura lo renderebbe penalmente responsabile per il reato di falso in atto pubblico.

Se dopo la lettura le parti concordano sul contenuto, possono firmare il rogito.

I tempi del rogito

Il notaio dovrà registrare l’atto presso l’Agenzia del Territorio entro venti giorni, e provvederà a pagare all’erario le imposte ricevute dall’acquirente durante la stipula del rogito.
Una volta registrato, il contratto viene reso pubblico. Chiunque può opporvisi se vi riscontra irregolarità.

La successiva trascrizione del passaggio di proprietà, o voltura, presso l’Agenzia delle Entrate, avviene un mese dopo la registrazione, sempre ad opera del Notaio.

Il rogito come conferma del contratto preliminare

Il rogito, per essere valido, deve contenere i dati già dichiarati nel contratto preliminare di vendita.
Si deve confermare l’identità delle parti in causa, confermare il valore dell’immobile al momento della sua cessione, dimostrare l’avvenuto pagamento e l’eventuale erogazione di acconti, l’assenza di vincoli o ipoteche, riportare i dati catastali.

In caso di mutuo

Se per acquistare l’immobile si è acceso un mutuo, lo stesso verrà formalizzato subito dopo la firma del contratto, questo per dare il via all’erogazione del finanziamento.
C’è anche la possibilità che il mutuo ancora non sia stato ancora concesso, per lungaggini dell’Istituto di credito, per cui si può sottoscrivere un “ordine di bonifico irrevocabile”, che tutela l’acquirente fino all’ottenimento del finanziamento: provvederà al pagamento quando avrà la disponibilità finanziaria per farlo.

Le incognite dei tempi di trascrizione

L’iter del rogito si conclude con la sua trascrizione da parte del Notaio presso i Registri immobiliari.
Nel periodo di tempo che intercorre tra il rogito e la sua trascrizione possono verificarsi episodi sgradevoli soprattutto a discapito del compratore.
Il venditore infatti, se disonesto, potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, intascare i soldi e sparire. Ma potrebbe anche subire un pignoramento (sia esso previsto o meno), o accendere un’ipoteca sull’immobile.
In caso di più vendite, per legge, ha valore quella depositata per prima, fermo restando che il truffatore andrebbe comunque incontro alle conseguenze penali delle sue azioni.
In tutti i casi il consiglio è di contattare immediatamente un avvocato.

Revocare un rogito

Esiste la remota possibilità di dover revocare un rogito, e a permettercelo è una legge che ha visto la luce durante la seconda guerra mondiale.
Il Regio decreto n. 267/1942, all’articolo 67 della legge fallimentare, prevede la revoca del rogito se avvenuto  “nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso”.

Quando si acquista/vende casa è bene non lasciare nulla al caso e farsi consigliare da un professionista qualificato che conosca quali sono le insidie possibili e i modi di evitarle.
Gli avvocati dello Studio Legale Internazionale Boccadutri esperti in real estate potranno guidarvi al meglio in tutti i passaggi della compravendita.

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