Due Diligence immobiliare: cos’è e in cosa consiste
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È sempre più diffusa la pratica della Due Diligence immobiliare, durante le trattative di acquisto di un immobile, per verificare prima di procedere con le offerte, che l’acquisto non nasconda sgradite sorprese. Per essere certi di fare un buon affare è sempre bene non comprare a “scatola chiusa” ma affidarsi a dei professionisti.
Che cos’è una due diligence immobiliare?
La Due Diligence immobiliare è l’indagine completa su un immobile o su un patrimonio immobiliare. Raggruppa tutte le notizie che è bene che il compratore conosca prima di procedere con l’acquisto.
Contribuisce inoltre a velocizzare i tempi di compravendita, raccogliendo in anticipo tutte le informazioni utili alla transazione.
La Due Diligence immobiliare conferisce il giusto valore all’immobile/patrimonio immobiliare, ne fa un’analisi completa dal punto di vista edile, urbanistico, ambientale, ne evidenzia la conformità urbanistica e catastale, toglie ogni dubbio sull’esistenza o meno di vincoli, di ipoteche o di servitù e chiarisce a chi vada attribuita la proprietà.
L’attività di Due Diligence immobiliare avviene raccogliendo tutti i possibili dati relativi all’immobile ed incrociandoli tra loro.
Si parte dallo studio della documentazione, si procede richiedendone le integrazioni mancanti, se necessario, ed effettuando sopralluoghi tecnici per la verifica della corrispondenza tra materiale scritto e realtà oggettiva dei fatti. Anche in questo caso, se sul posto dovessero essere appurate incongruenze o mancanze, si dovrà procedere integrando o correggendo ciò che non va.
Pur essendo una sola, trattandosi di dati provenienti da diversi campi, per praticità, una Due Diligence può essere divisa in base agli argomenti esaminati.
Due Diligence Catastale
La Due Diligence catastale serve a controllare la regolarità catastale degli immobili attraverso le visure, le planimetrie catastali e la rappresentazione grafica.
Andrà verificato il corretto inserimento in mappa del fabbricato, la rispondenza tra quanto rappresentato in planimetria e lo stato reale, la rispondenza tra quanto riportato in visura con la documentazione relativa alla titolarità più altre informazioni basilari come l’indirizzo esatto, il numero di piano, l’interno.
Due Diligence Amministrativa
La Due Diligence amministrativa consiste nell’accertamento della titolarità dell’immobile, nel controllo dell’eventuale esistenza di pesi o gravami e nella verifica di quelli che possono essere i contratti d’uso e godimento. L’ufficio preposto al rilascio degli atti di provenienza è la Conservatoria dei Registri degli atti, mentre la verifica del regolare censimento, di eventuali iscrizioni di ipoteche o della presenza di vincoli e servitù potrà essere fatta presso il Catasto Terreni e Catasto Fabbricati.
Per appurare la sussistenza di contratti di locazione o d’uso degli spazi va fatta richiesta presso l’Ufficio del Registro.
Due Diligence Strutturale
Per effettuare una corretta Due Diligence strutturale occorre confrontare la documentazione presente in materia di sicurezza con l’ispezione visiva del sito.
Occorrerà appurare quelle che sono le reali condizioni strutturali dell’immobile, la sua capacità statica e il grado di sicurezza in cui si trova la struttura.
Due Diligence Impiantistica
Per una corretta Due Diligence impiantistica serve comprendere che ci sia una conformità di legge degli impianti che si trovano negli immobili.
Va analizzato l’impianto elettrico, l’impianto di condizionamento e tutti gli altri impianti meccanici.
All’analisi della documentazione progettuale dovrà corrispondere sempre un’analisi visiva in loco.
Due Diligence Urbanistica/Edilizia
La fase della Due Diligence urbanistica/edilizia consiste nella verifica della conformità degli immobili alla vigente normativa urbanistico/edilizia.
Andrà analizzato il certificato di destinazione urbanistica, appurata una reale conformità rispetto agli strumenti urbanistici.
Bisognerà constatare che non ci siano vincoli territoriali (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici).
Ciò che è importante è che ci sia un corretto uso dell’immobile e che se ci sono stati interventi edilizi nel corso degli anni (autorizzazioni, permessi di costruire, DIA, condoni, sanatorie, certificati abitabilità/agibilità, concessioni …), questi siano stati effettuati a norma.
Due Diligence Sicurezza
La Due Diligence relativa alla sicurezza consta nella verifica dei documenti relativi all’attuazione delle norme di sicurezza.
Occorrerà controllare che sia stato rilasciato il certificato di prevenzione incendi, che siano stati predisposti piani di emergenza e che esistano le condizioni di sicurezza antisismiche.
Alla documentazione farà seguito un sopralluogo che attesti la corrispondenza tra i certificati e la loro attuazione.
Due Diligence Ambientale
Va appurato che nell’ambiente circostante l’immobile, o nell’immobile stesso, non si trovino fonti di inquinamento o materiali pericolosi.
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