Guida all’acquisto della casa

Guida all’acquisto della casa

Poiché ogni acquisto ha le sue peculiarità, prima di comprare un immobile è bene sapere che alcune procedure non sono obbligatorie ma convenienti. Se la fase fondamentale per giungere all’acquisto della casa è sempre e comunque il rogito, ce ne sono altre non indispensabili che tutelano le parti in causa.

Le fasi dell’acquisto della casa

In base a chi viene coinvolto nella compravendita, privati o agenzie immobiliari, normalmente si registrano tre fasi nella vendita di immobili:

  1. Due Diligence
  2. Negoziazione
  3. La proposta d’acquisto
  4. Il contratto preliminare
  5. La procura
  6. Il rogito

Se si tratta di un accordo tra privati sia proposta d’acquisto della casa che compromesso potrebbero essere bypassate, con conseguente aumento di rischi, sia per il venditore, perché l’acquirente potrebbe rinunciare all’ultimo minuto facendo sfumare una vendita già preventivata, sia per l’acquirente, perché il venditore potrebbe non rispettare gli accordi verbali.

La due diligence

La Due Diligence, che in italiano suonerebbe come “diligenza dovuta” (e quindi come un atto dovuto a scrupolo), è l’indagine su un immobile o sull’intero patrimonio immobiliare, quando questo diventa oggetto di un trasferimento di proprietà.
Serve ad individuare eventuali rischi legati all’acquisto. La Due Diligence, consiste in un’indagine urbanistica, edilizia, catastale e degli impianti.
Attraverso essa si può scoprire se ci sono vincoli, se il venditore ha la completa proprietà di quello che sta vendendo, o ancora se esistono ipoteche.

Negoziazione

Un passaggio chiave durante l’acquisto della casa è la negoziazione, utile a trovare un accordo tra chi vuol vendere e chi vuole acquistare.
L’obiettivo è riuscire ad arrivare ad un punto d’incontro.
La negoziazione può avvenire sia se la trattativa si tiene tra privati sia in caso di mediazione da parte dell’agenzia immobiliare.

La negoziazione può riguardare il prezzo, ma anche l’importo della caparra, eventuali lavori da fare prima della consegna, la data del rogito davanti al notaio o ancora la data di consegna.

L’accordo deve essere vantaggioso per tutte le parti in causa pertanto, a meno che non si stabilisca a monte che non esiste margine di trattativa, dovrebbero tutti partire dal presupposto che in qualche modo dovranno scendere a compromessi.

Un consiglio per chi acquista è quello, prima di intavolare una negoziazione, di farsi un’idea dei prezzi della zona, per poter fare una proposta consona.

La proposta d’acquisto

Presentando una proposta d’acquisto l’acquirente si impegna a comprare la casa alle condizioni concordate col venditore e propone il prezzo che è disposto a pagare, che potrebbe non coincidere con quanto chiesto dal proprietario dell’immobile.
Normalmente la proposta d’acquisto si intende valida per quindici giorni, come specificato nella stessa, per dare il tempo al venditore di accettare o rifiutare la proposta d’acquisto.

Se il venditore accetta la proposta d’acquisto, l’acquirente ha l’obbligo di tener fede alla sua offerta. Se la risposta arriva “fuori tempo” ovviamente cessa ogni vincolo. Alla proposta d’acquisto può essere allegato una somma a titolo di anticipo, ma non è né obbligatoria, né vincola il venditore.

Il contratto preliminare

Nel caso in cui si scelga di mettere gli accordi per la vendita su carta, si può stipulare un “compromesso” o “preliminare di vendita”.

Il modello standard deve riportare i dati di chi compra, di chi vende e dell’immobile oggetto della compravendita. I dettagli poi cambiano in base alla situazione.

È importante affidarsi ad un esperto per redarre il compromesso perché sono dati che verranno successivamente riportati nel rogito, ossia nel documento finale di vendita.
Contestualmente alla stipula del compromesso, l’acquirente normalmente versa una caparra confirmatoria pari ad almeno il 10% del valore dell’immobile.
Quando la vendita va a buon fine la caparra viene detratta dal pagamento di quanto dovuto.
Se l’acquirente non porta a termine l’acquisto per una sua mancanza, la caparra non verrà restituita e costituirà un risarcimento per il venditore.
La vendita però potrebbe non andare a buon fine per colpa del venditore, in tal caso l’acquirente avrà diritto ad essere risarcito di una cifra che corrisponda al doppio della caparra.

La procura

La procura è un atto con il quale un soggetto viene rappresentato da un altro a cui conferisce il potere di agire per suo conto to nel compimento di atti o attività i cui effetti si produrranno direttamente in capo al rappresentato.
La procura è uno strumento indispensabile per chi vive all’estero e vuole concludere affari in Italia, ma si rivela comoda anche in caso di impedimenti imprevedibili perché permette la stipula del contratto nei tempi previsti, anche in assenza di una delle parti.
La procura può essere generale, se il rappresentante prende in carico, a tempo indeterminato, la gestione di tutti gli affari del rappresentato, o speciale, se viene sottoscritta per condurre in porto un affare ben specifico.
In quest’ultimo caso cessa i propri effetti una volta concluso l’affare.

La procura speciale mirata alla vendita di un immobile consiste in una scrittura privata autenticata o in atto pubblico. In entrambi casi deve essere il notaio a convalidarla.
Quando colui (o colei) che vuole essere rappresentato ha contratto un matrimonio in comunione di beni servirà anche la firma del coniuge per rendere valida la procura.

Per i cittadini italiani residenti all’estero esiste la possibilità di autenticare la procura presso il Consolato dello stato in cui risiede, sempre che il documento sia stato redatto in italiano.
Nel caso in cui il documento sia stato scritto nella lingua del paese di residenza la convalida andrà prima fatta da un notaio pubblico locale, per poi essere trasmessa ad un notaio in Italia, con allegata traduzione.

Il rogito

Per concludere la compravendita le parti dovranno firmare un documento chiamato rogito.
Va autenticato da un notaio, il quale controllerà i dati catastali dell’immobile e verificherà che non ci siano impedimenti alla vendita (ipoteche, vincoli, irregolarità …).

Lo stesso notaio provvederà a registrare l’atto presso l’Agenzia delle Entrate e a trascrivere il cambio di proprietà presso l’Agenzia del Territorio.

Lo Studio legale Internazionale Boccadutri può assistere in tutte le fasi dell’acquisto o della vendita di una casa, dalla stesura del contratto preliminare al rogito, vigilando sulla regolarità della transazione.

Comprare casa dal costruttore

Se si sceglie di comprare casa dal costruttore si va incontro all’acquisto di un prodotto conveniente, perché una casa nuova garantisce impianti a norma e sicuri, ma con tante incognite, soprattutto legate ai tempi di realizzazione.
La paura maggiore è che se il costruttore fallisce quanto versato a titolo di caparra possa perdersi.
È bene sapere che questa eventualità difficilmente potrebbe realizzarsi grazie alla legge italiana, che ha previsto uno scenario simile nel decreto legislativo n.122 del 20 giugno 2005.
In base alla legge la ditta costruttrice è tenuta a rilasciare all’acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa pari all’importo di tutte le somme anticipate, che funga da tutela nel caso in cui dovessero sopraggiungere problemi a carico dell’impresa di costruzioni.
Tale fideiussione verrà estesa ad altre eventuali somme anticipate prima della consegna della proprietà.
Con questo documento in mano l’acquirente può in qualsiasi momento richiedere alla banca (o all’assicurazione) di rientrare in possesso del proprio denaro.

Un altro strumento previsto dal d.l. 122/2005 è la polizza decennale postuma, prodotta dall’impresa di costruzioni il giorno del rogito, che tutela i compratori da eventuali difetti di costruzione.
Ha validità per dieci anni, a far data dal giorno in cui i lavori sono ufficialmente conclusi.

Leasing immobiliare abitativo

In Italia dal 2016 esiste la possibilità di stipulare un contratto di leasing anche per l’acquisto della prima casa.
La società di leasing, che sia una banca o una finanziaria, compra l’immobile scelto dal cliente, per cui l’interessato dovrà dialogare con loro per averne la disponibilità.
Corrispondendo un canone mensile per un determinato periodo, alla fine si avrà la possibilità di riscattare l’immobile (che nel frattempo si sta utilizzando).

Il leasing immobiliare abitativo ha molte analogie con il mutuo ma la rata mensile è meno onerosa, a differenza di quella finale che serve poi a riscattare il possesso dell’immobile.
Per ottenere l’accesso al leasing occorre avere un reddito inferiore a 55 mila euro annui ed essere considerati solvibili dalla banca. La maxi rata finale può benissimo essere finanziata come un qualunque prestito.

La formula del leasing abitativo consente l’acquisto diretto dal costruttore soltanto se l’immobile è già finito ed abitabile.

Ogni tipo di tassa o spesa legata all’immobile sarà a carico di chi sottoscrive il contratto di leasing anche se, fino a che non avviene il riscatto con la maxi rata finale, la società resta in possesso dell’immobile.
A differenza del mutuo, il leasing non ha portabilità (non si possono cambiare le condizioni contrattuali trasferendo il leasing ad un’altra società), né è previsto che venga estinto in anticipo.

Quando il contratto di leasing avrà scadenza, l’utilizzatore potrà riscattare la proprietà dell’immobile, pagando il prezzo stabilito nel momento in cui ha sottoscritto il contratto.

Rent to buy

Dal 2009 in Italia è possibile utilizzare la formula del Rent to Buy, affitto con riscatto, per acquisire il possesso di un immobile.
Si tratta della possibilità di acquistare un immobile dopo un periodo in cui se ne è pagata la locazione.

In base al tipo di contratto scelto la compravendita non sarà obbligatoria. La durata contrattuale viene solitamente fissata in 3 anni, fermo restando il diritto dell’acquirente di anticipare a proprio piacimento la data del rogito.

Anche in questo caso il legislatore italiano è intervenuto per tutelare le parti in caso scelgano di adottare questa formula, mutuata dal mondo anglosassone.
Il decreto 133/14, convertito nella legge 164/2014, prevede una serie di regolamenti per quei contratti che danno in concessione immediata il godimento di un immobile, concedendo all’affittuario il diritto di acquistarlo entro un determinato lasso di tempo.
Fino al momento del rogito, la proprietà del bene rimane al venditore.
Se si sceglie il Rent to buy, alla stipula del contratto, andrà sottoscritto un documento per l’affitto e un preliminare che regolamenti la futura vendita.
L’affitto in questo caso, avrà un canone superiore alla media poiché una parte andrà a costituire un acconto sul prezzo dell’immobile.

Entrambi i contratti dovranno essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate ed il preliminare dovrà essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari in modo da salvaguardare l’acquirente in caso di fallimento o decesso del venditore, o in caso di un successivo pignoramento/ipoteca.
Potrebbe essere scelta una formula di Rent to buy senza obbligo di acquisto, in questo caso per la legge 164/2014 l’affittuario non dovrà versare la caparra al venditore.

In caso di inadempienza da parte dell’affittuario, il proprietario ha diritto a riavere indietro l’appartamento, e a trattenere i canoni versati (questo succede a meno che non sia stato previsto qualcosa di differente nel contratto).
Se a non rispettare gli accordi è il proprietario, l’affittuario potrà riavere indietro la parte dell’affitto accantonata come anticipo, più gli interessi legali.
Il contratto viene concluso anticipatamente in caso di mancato pagamento di almeno un ventesimo del totale di quanto dovuto.
La cifra può variare se previsto nel contratto.

La vendita con riserva di proprietà

Esiste anche la possibilità di acquistare un immobile a rate, la cosiddetta “vendita con riserva di proprietà”.
In questo caso viene stipulato un contratto di vendita vero e proprio e l’acquirente prende pieno possesso della casa, impegnandosi a pagare a rate la cifra pattuita per la vendita.
In questa situazione la proprietà resta del venditore finché non verrà pagata tutta la somma stabilita.
Nel caso in cui l’acquirente non onori il contratto, il venditore può richiederne la risoluzione, ma dovrà restituire le somme già ricevute, tranne una parte a titolo di risarcimento, e in più gli spetterà un equo compenso per l’uso dell’immobile da parte dell’acquirente.
Questa formula può sostituire il mutuo e deve essere esplicitamente concordata tra le parti, che la metteranno per iscritto nell’atto notarile di compravendita.

Trattandosi di un atto di compravendita a tutti gli effetti, andranno pagate subito le imposte relative alla vendita. Per di più verranno trasferite a carico dell’acquirente tutte le spese relative all’immobile acquistato.

Chiedere un mutuo

Chi non ha la disponibilità a pagare per intero il prezzo dell’appartamento che intende acquistare può chiedere di essere finanziato dalla banca attraverso il mutuo.
È bene sapere però che le banche concedono mutui soltanto a chi è in grado di dimostrare di poterseli permettere. Attraverso una serie di documenti il richiedente dovrà dimostrare di avere una situazione economica e reddituale compatibile col finanziamento.

I documenti necessari agli Istituti di credito per fare una valutazione sono, generalmente:

  • Documenti anagrafici
  • Documenti relativi al reddito
  • Documenti relativi all’immobile che si intende acquistare.

Considerando che non è detto che la banca finanzi la cifra richiesta è sempre bene indicare nel contratto preliminare d’acquisto una clausola risolutiva connessa all’ottenimento del mutuo.
Se si specifica che l’accordo avrà validità solo se la banca concederà l’importo necessario, non si rischierà di perdere quanto versato di caparra.

Una volta ricevuta dalla banca la conferma della concessione del mutuo, si potrà sceglierne la tipologia, considerando che si potrà scegliere tra uno a tasso fisso e uno a tasso variabile.
Fermo restando che alcune banche concedono la surroga (portabilità) del mutuo, ossia la possibilità, anche in corso d’opera, di spostare il mutuo da un istituto di credito ad un altro, per ottenere condizioni più vantaggiose.

Esiste la possibilità di estinguere il mutuo in anticipo, versando in un’unica soluzione l’intero importo che resta da pagare. Oppure si può ridurre l’importo del debito effettuando versamenti anticipati di rate del mutuo.
Se si versa una percentuale di quanto resta da pagare si può ridurre, in proporzione a quanto versato, l’importo delle future rate.

Il mutuo sull’abitazione principale produce uno sconto sulle tasse pari al 19% di spese e interessi sostenute durante l’anno, per un massimo di 760 euro o di 490 euro se si è trattato di somme destinate a costruzione o a ristrutturazione.

Se ci si trova in difficoltà a far fronte alle rate del mutuo si può, prima di arrivare alla vendita o all’esproprio del bene, trovare una soluzione di compromesso con la banca.
In tal caso la stessa può prevedere una piccola scopertura oppure, in casi limite come la perdita del lavoro, sospendere i pagamenti per un lungo periodo, oppure rinegoziare una rata di mutuo più bassa, allungando la durata e aumentando gli interessi.

Se a comprare è un cittadino straniero

Anche un cittadino straniero può comprare casa in Italia.
Se non soggiorna regolarmente nel nostro paese può procedere con l’acquisto tramite un trattato internazionale oppure se nel suo paese di provenienza esiste una condizione di reciprocità con l’Italia (ossia se un cittadino italiano può acquistare casa in quel paese).
Se è uno straniero con regolare permesso di soggiorno, ma che lo ha ottenuto da meno di tre anni, può procedere con l’acquisto, a prescindere dall’esistenza della condizione di reciprocità, se il suo permesso di soggiorno è stato rilasciato per motivi di lavoro, di famiglia, umanitari, di studio o per altri motivi specifici.
Se è un cittadino comunitario, un cittadino dei Paesi EFTA, l’Associazione europea di libero scambio (Islanda, Liechtenstein, Svizzera e Norvegia), un apolide oppure un rifugiato politico, nel caso in cui risieda in Italia da più di tre anni può effettuare l’acquisto senza limitazioni.

Agevolazioni prima casa

In Italia è possibile godere di un regime fiscale agevolato e pagare meno tasse quando si effettua l’acquisto della “prima casa”.
Questo anche se l’immobile acquistato non è destinato ad abitazione per se stessi o per un familiare.
Va specificato che si tratta di “prima casa” quando si registra l’atto.

Tale agevolazione spetta anche ai cittadini stranieri che comprano casa in Italia. Per accedervi bisogna avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile che si sta acquistando o stabilirvela entro diciotto mesi.

L’abitazione per poter essere considerata “prima casa” non può ricadere nella categoria “lusso”.

Gli avvocati dello Studio Legale Internazionale Boccadutri esperti in real estate aiutano clienti stranieri e italiani nelle operazioni di acquisizionevenditadismissionevalorizzazione dei beni immobili e nella costituzione di fondi immobiliari attraverso la predisposizione della struttura societaria, attività di due diligenceconsulenza contrattuale, assistenza in fase di concessione in locazione.

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Guida all’acquisto della casa ultima modifica: 2017-04-27T13:09:46+00:00 da Calogero Boccadutri

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